加息、贸易战、空置税为楼市添阴霾 物业价格短期走势平稳 明年

 

加息、贸易战、空置税为楼市添阴霾 物业价格短期走势平稳 明年
据戴德梁行最新住宅市场报告指出,由于加息、中美贸易摩擦及新空置税为物业市场增添不确定因素,8月份本地物业成交量较第二季末骤跌26.8%;中小型住宅在今年全年升幅维持约15%水平,但如不明朗因素进一步冲击楼市,明年楼价或将出现多达10%的调整;物业投资者在第三季亦转趋审慎,致令季内大额成交宗数减少,交投放缓。

 

香港,中国 - Media OutReach -  - 全球领先的房地产服务商戴德梁行今日回顾2018年第三季住宅及物业投资市场表现时指出,随着加息、中美贸易关係愈趋紧张、政府宣布开徵新的空置税,市场交投趋淡,成交量骤跌。虽然物业价格暂仍坚挺,但如上述不明朗因素,特别是贸易战的影响进一步恶化并为本港经济带来实质打击的话,楼价在明年或会出现调整。

本年上半年录得的物业临时买卖合约总数为48,431宗,仅次于2012年上半年的56,047宗,反映市场似已适应过去六年来的调控措施,并在良好基调支持下交投活跃。然而中美两国自本年6月起在双边贸易方面愈加剑拔弩张,第三季物业成交亦骤跌,自6月份的9,520宗──本年迄今最高纪录,亦是自2016年9月以来最高单月纪录──跌至7月份的8,796宗,8月份再进一步跌至6,966宗,自第二季末的跌幅多达26.8%。

戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生指出:「预料9月份的成交宗数仍会再下跌,而第四季的物业成交量将维持在每月平均5,500宗的水平。」

虽然成交减少,但楼价升势依然,只是升幅放缓。截至9月,部分受欢迎屋苑如沙田第一城及太古城的价格分别自年初上升了16.1%及18%,豪宅如贝沙湾上升了15.7%,君临天下的升幅则为12.4%。

据戴德梁行今日发表的《香港住宅市场──风暴前夕?》报告,除了中美贸易纠纷外,加息及本港政府宣布开徵一手住宅空置税亦会为本年以至明年的本港一手楼市展望加添变数。报告作者、戴德梁行香港区研究部主管及董事贺凯先生分析各项因素及其影响如下:

加息:本港银行近月才开始加息,暂时对整体楼价影响并不明显,但如假设明年年底息口较现时增加了100个基点,每月按揭供款将会增加,导致供款与入息比率上升,更多买家将未能通过压力测试,这将令物业成交减少,投资气氛稍降。

中美贸易对峙:对本港来说,中美贸易摩擦升级,首当其冲的将会是本地贸易及物流业,按2016年数据,这个组别对本地生产总值的贡献达到22%,佔本港总劳动人口近五分之一,唯政府在中美贸易爆发争端初期曾估算,本港短期内所受的影响将是本地生产总值下调0.1至0.2个百分点。不过,中美贸易摩擦将会打击人民币汇价及令股票市场更为波动,人民币贬值将削弱内地买家对香港物业的购买力,而股票市场波动亦会影响置业意欲。

空置税:根据屋宇署数字,本年上半年间未售住宅单位约为9,000个,这批供应并不足以为目前本港房屋短缺带来即时的纾缓。即使一手住宅空置税可令发展商加快销售中小型单位,在短期内增加的供应亦不会令市场出现供应过剩。不过,空置税或会影响发展商的定价策略,因发展商为了避税,或需要提早为2016年或之前已开始兴建的单位申请预售许可,这将涉及超过15,000个单位,发展商的定价部署或需要作出相应配合。

贺凯先生指出:「上述三个因素将为物业市场增添更多变数,令更多準买家转为观望,预料直至本年年底物业成交量将会下跌。不过,由于房屋供应仍然短缺,在部分积压的用家需求支持下,楼价直至年底仍将保持平稳。」

陶先生续称:「然而,若果中美贸易纷争升级成为更严峻的贸易战,本港楼价则有机会于明年出现调整。香港与内地经济关係密切,贸易战若令内地经济放缓,亦将影响本港楼市气氛及楼价,调整幅度或多达10%,但这仍要视乎中美贸易争端的下一步发展。」

与住宅市场相若,第三季物业投资市场亦较淡静,本季迄今暂录得64宗1亿港元或以上的大额交易。虽然截至季末的成交宗数可望升至80宗,但仍只及第二季宗数的一半左右,反映住宅市场面对多项不明朗因素的同时,投资者亦转趋观望。

第三季迄今录得成交总金额为378亿港元,稍多于上季总金额的一半。戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄先生表示:「投资级别资产的整体价格仍然坚挺,市场暂未出现抛售个案,不过,面对目前市况,资深投资者等买家已转趋审慎。」

虽然成交量价齐跌,但本季资金的分布仍与上季相若,就是以豪宅买卖为主。本季瞩目的成交还包括两宗整幢写字楼买卖,分别是天文台道8号及傲腾广场两宗成交,显示写字楼价格仍然硬净,就算市况变化,对本港写字楼的展望亦没有太大影响。

高先生说:「中美贸易摩擦若然持续,将成为影响物业市场最大的未知数,若果争端恶化,投资市场所受的冲击将大于住宅市场,因为资深投资者对于外围及本地市况变化通常较为敏感。不过,假如中美贸易关係保持现状,今年内不再出现重大变化,则全年物业投资宗数及金额仍有望刷新去年的纪录,而明年的展望则要视乎来季的发展。」

 

戴德梁行

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